Gayrimenkul Sektörünün Ateşi Düşmüyor

1.2.2023

Globaldeki enflasyonist ortam, ülkemizdeki yüksek enflasyon rakamları, arz-talep dengesindeki bozulma ve tüm bunların sonucu olarak karşımıza çıkan konut fiyatlarındaki rekor artışlar. Yüksek enflasyon ortamı, inşaat sektöründe maliyet patlamasına neden olurken arz darlığı nedeniyle konut fiyatlarındaki artışlar rekor kırmaya devam ediyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından Kasım 2022 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, konut fiyatlarındaki artış 2022 yılı Kasım ayında yıllık bazda yüzde 174,3 arttı. Üç büyük il için konut fiyat endeksi değişimine bakıldığında kasımda bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 3,9, yüzde 4,5 ve yüzde 4,3 artış görüldü. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise İstanbul'da yüzde 186,3, Ankara'da yüzde 181,6 ve İzmir'de yüzde 176,0 yükseldi.

TÜİK verilerine göre ise konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve yüzde 17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. 

İkinci el konutlarda da durum farklı değil. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,1 azalış göstererek 130 bin 74 oldu. İkinci el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 0,5 azalışla 1 milyon 25 bin 543 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı aralık ayında yüzde 62,5, 2022 yılında yüzde 69,0 oldu.

Yabancıya konut satışı ise geçtiğimiz 10 yıl içerisinde 5 kat arttı. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. 2022 yılında en çok konut satışı Rus vatandaşlarına yapıldı. Rus vatandaşları 2022 yılında Türkiye'den 16 bin 312 konut satın aldı. Sıralamada ikinci İran olurken üçüncü ise Irak.

2023 yılında açıklanan düşük ve orta gelirlilere yönelik yeni konut kampanyaları ile arz artışı planlanırken, enflasyon rakamları da baz etkisi ile düşmeye başladı. Bu veriler eşliğinde ülkemizdeki konut ve ikinci el araba fiyatlarında bir miktar geri çekilme gözlemledik. Fiyat düşüşlerine, talep azalışı da eklendi. Bu fiyat düşüşleri nereye kadar devam edecek? Sorusunun cevabı ise şu anlık kimsede yok. Ama fiyatların artışını ya da düşüşünü öngörmek için takip etmemiz gereken gelişmeleri şu şekilde sıralayabiliriz; içeride ve dışarıdaki enflasyon rakamları, arz-talep dengesi, yeni konut kampanyalarına yerel halkın talebi ve Mayıs ayında yapılması planlanan seçim.

Bunun yanında yabancıya konut satışında ise artık belirli kısıtlamalar getirilmesi gerektiği aşikar. Benim aklıma ilk gelen çözüm; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi büyükşehir niteliğinde olan illerimizde yabancıya satış yasağı konulması olabilir. Bir başka çözüm de, satış yapılabilse bile bu illerden gayrimenkul satın alan yabancı vatandaşlara Türk vatandaşlığı imkanı sağlanmaması. Devlet yabancı vatandaşlara Erzurum, Van, Hakkari, Tunceli… gibi şehirler belirleyip, bu şehirlerden belirtilen rakam tutarında gayrimenkul alımı şartı ile vatandaşlık verebilir. Tıpkı Portekiz, İspanya ve bazı Avrupa ülkelerinde uygulandığı gibi. Bu sayede devlet hem nüfusun yoğun olduğu şehirlerdeki konut fiyat artışlarının bir nebze önüne geçmiş olurken, hem de doğu ve güneydoğu gibi bölgelerde belirlenen şehirlerin ekonomik aktivitelerini canlandırmış olacaktır.